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    提前還房貸要收費?銀行應先梳理這四個問題

    提前還房貸要收費?銀行應先梳理這四個問題

    柏文喜 2022-08-04
    就提前還款的違約金問題而言,顯然是不能簡單且單純的從貸款合約層面來進行判斷的,否則就太流于表面,也就和那些簡單地將按揭貸款合同與買房合同割裂來看的律師差不多,要么是出于對于立法本意和事實基礎的曲解,要么是出于“拉偏架”的有意所為。至少從銀行與客戶關系的四個層面來看,這個問題都是值得商榷的。另外,就不斷推進的銀行業市場化進程而言,依靠業務創新和服務創新來提升市場競爭能力,恐怕是銀行致力于可持續經營與發展的題中應有之義,那么銀行放棄提前還貸的違約金看起來才是更符合這一大方向的。

    8月1日,交通銀行官網發布公告稱,自今年11月起,調整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸(消費)提前還款補償金收費,在合同約定基礎上,各地分行具有補償金優惠減免權限。但8月2日,交通銀行官網又撤回了該公告。

    實際上,關于提前還貸要不要承擔違約金的問題,如果僅僅從事件本身來就事論事而言,其實是個十分簡單的問題:第一、這一問題法無禁止,也沒有行業強制性規定;第二、要看貸款合同中關于這一點是如何約定的,如果有約定的話就遵從約定,如果沒有約定的話則雙方可以協商,切不可一方強迫另一方必須按照自己的單方意見行事,這是法律所不支持的。

    不過這種從字面上看來并無紕漏的認知,實際上卻忽視了一個重大問題,也就是這些按揭貸款合同形成的前提是什么樣的。只有在雙方完全平等與自愿的條件下所締結的貸款合同,才適用如此的解決之道,而在在雙方市場交易地位并不平等甚至普遍存在格式合同的條件下,此類問題還是需要具體問題具體對待的。

    首先,有過貸款經驗的人都知道,貸款合同一般都是銀行提供的格式合同。此類格式合同各類條款的設定都是從最大化保護銀行自身利益的角度出發所起草的,不要說買房者個人的按揭貸款了,即使是大額的工商企業貸款,在貸款合同條款方面也往往沒有多大的談判余地而基本必須被迫接受銀行單方提供的格式合同。正因為格式合同本身就是雙方地位不平等的產物,而不平等條件下合約的公平性本身就是存疑的,所以對于格式合同所規定的提前還貸違約金提出質疑,從法理上而言自然也是成立的。

    其次,銀行本身作為金融業的傳統業態之一,在牌照準入與利率方面都是受到行政管制的,這也就意味著銀行本身并不是純粹的市場化產物,銀行的業務活動和放貸活動實際上帶有一定的行政特許與行政管制特征。這就必然讓銀行與借款人之間產生了交易地位的不平等,而不平等的市場主體之間合約的有效性在法理上是存疑的。因此,即使貸款合約中有提前還貸收取違約金的約定,借款人提出對于提前還貸收取違約金的質疑在法理上也是成立的。

    第三、相對于數量巨大的工商企業和自然人借款人,銀行的數量是相對有限的,而我國的銀行業經營活動按照監管規則又是受區域限制的,這就讓需要貸款的工商企業和個人在借款對象的銀行選擇權方面受到了較大限制,在借款對象可選擇性受限的情況下業就必然加劇了借款人與放貸人的銀行之間的市場地位的不平等。如此一來,銀行往往就會借助自身相對強勢的交易地位而迫使借款人接受一些對于自身不利的條件,對于散戶化的按揭貸款購房人和消費貸款人而言更是如此。

    第四、我國銀行業從計劃經濟時代發展演變而來,相對市場化的銀行主體雖然也越來越多,使得銀行業的市場化程度在改革開放以來不斷提高,但是銀行自身的管理體制以及銀行業的制度體系中還帶有較為強烈的計劃經濟體制特色。雖然銀行口口聲聲將“顧客是上帝”掛在嘴邊,但在行業制度體系與行業運營思維,乃至司法體系中卻處處存在著銀行與客戶之間不平等的具體條款與思維DNA,使得客戶很難在與銀行打交道乃至維護自身權益方面實現事實上的對等。在制度體系所固化的并不對等的銀行與客戶關系中,銀行強行收取或者依照貸款合同約定收取提前還款違約金的合理性都是值得商榷的。

    就實踐層面而言,因為客戶提前歸還貸款而影響了銀行按照貸款合約應該享有的預期利息收入,同時也影響了銀行的資金使用計劃,提升了銀行經營的不確定性和工作難度,銀行認為自己遭受了機會損失。另外,就各種貸款類型而言,涉房貸款因為有土地、在建工程、房子等硬資產作為質押,而且按揭貸款的違約率一直較低而屬于銀行業公認的優質貸款,提前歸還這部分貸款也等于提升了銀行的機會成本。但是從借款人角度而言,提前還貸在減輕自身利息負擔的同時,也降低了銀行貸款的本金風險,就收益是風險的對價這一原則而言,在銀行貸款本金風險降低的情況下再收取提前還貸違約金似乎也有些不合邏輯了。

    綜合以上方面的因素來看,就提前還款的違約金問題而言,顯然是不能簡單且單純的從貸款合約層面來進行判斷的,否則就太流于表面,也就和那些簡單地將按揭貸款合同與買房合同割裂來看的律師差不多,要么是出于對于立法本意和事實基礎的曲解,要么是出于“拉偏架”的有意所為。另外,就不斷推進的銀行業市場化進程而言,依靠業務創新和服務創新來提升市場競爭能力,依靠提升對于客戶的親和力,從為客戶著想和為客戶提供增值服務方面來提升客戶粘性和自身的市場影響力,恐怕也是銀行致力于可持續經營與發展的題中應有之義,那么銀行放棄提前還貸的違約金看起來才是更符合這一大方向的。(財富中文網)

    作者柏文喜為財富中文網專欄作家,IPG中國區首席經濟學家

    本內容為作者獨立觀點,不代表財富中文網立場。未經允許不得轉載。

    編輯:劉蘭香

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